Eine Immobilieninvestition zur Vermietung wird definiert als der Erwerb eines Objekts, das dazu bestimmt ist, regelmäßige Einnahmen in Form von Mieten zu generieren, während es gleichzeitig ein Vermögen für die langfristige Zukunft aufbaut. Im Jahr 2024 haben sich die Finanzierungsbedingungen und der regulatorische Rahmen erheblich verändert, was die Rentabilitätsberechnung einer Transaktion im Vergleich zu den Vorjahren beeinflusst.
Immobilienkredit zur Vermietung: Bedingungen müssen 2026 neu berechnet werden
Die Wiederbelebung des Wohnungsbaus, die 2025 beobachtet wurde, verdeckt ein Ungleichgewicht. Laut der ACPR ist der Anteil der Mietinvestitionen an den neuen Krediten auf 12 %, also drei Punkte weniger innerhalb eines Jahres, gefallen. Die Finanzierungsdynamik kommt eher der Eigennutzung zugute.
Der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnkredite hat Mitte 2025 aufgehört zu sinken und erreichte im Dezember 2025 3,08 %, bevor er Anfang 2026 leicht anstieg. Für ein Mietprojekt bedeutet dies, dass ein Finanzierungsplan, der auf den Zinssätzen Ende 2024 basiert, zu optimistisch sein könnte.
Die Rentabilität Ihres Kaufs mit mehreren Zinshypothesen (Beibehaltung, moderate Erhöhung, deutliche Erhöhung) zu testen, hilft, einen Schereneffekt zwischen den Kreditkosten und den erhaltenen Mieten zu vermeiden. Wer heute für eine Mietinvestition einen Kredit aufnimmt, erhält Informationen über die Investition mit Immobilier du Net, die nützlich sind, um die Renditeszenarien je nach Art des angestrebten Objekts zu vergleichen.
Energieausweis und Mietverbot: Der Zeitplan, der die Rentabilität belastet
Der Energieausweis ist nicht mehr nur ein einfaches Verwaltungsdokument. Er bestimmt nun das Recht, eine Wohnung zu vermieten. Wohnungen der Kategorie G sind bereits von dem Verbot betroffen, und die Wohnungen der Kategorie F werden gemäß dem regulatorischen Zeitplan folgen.
Ein oft unterschätzter Punkt: Das DPE-Risiko beschränkt sich nicht auf die erstmalige Vermietung eines neu erworbenen Objekts. Es betrifft auch bestehende Mietverträge bei deren Verlängerung oder Fortsetzung. Ein Vermieter, dessen Objekt unter die energetische Mindestanforderung fällt, kann die Mietkontinuität der Wohnung verlieren, was sich direkt auf ihren Wiederverkaufswert auswirkt.
Metropole und Übersee: zwei unterschiedliche Zeitpläne
Der DPE-Zeitplan ist in der Metropole und in den Überseegebieten nicht identisch. In Guadeloupe, Martinique, Guyana, Réunion und Mayotte unterscheiden sich die Fristen. Ein Investor, der sein Vermögen zwischen Metropole und Übersee diversifiziert, muss die genauen Fristen für jedes Gebiet überprüfen.
Vor jedem Kauf muss das Budget für energetische Renovierungsarbeiten in den globalen Finanzierungsplan integriert werden und darf nicht als optionale Ausgabe nach dem Erwerb behandelt werden.
Mietrendite: Was der Bruttosatz nicht sagt
Die Bruttorendite (jährliche Miete geteilt durch den Kaufpreis) bietet einen ersten Filter zur Auswahl, reicht jedoch nicht aus, um die Relevanz eines Projekts zu bewerten. Mehrere Posten mindern die tatsächliche Rentabilität:
- Die nicht erstattungsfähigen Hausgeldkosten, die Grundsteuer und die Versicherung für nicht selbst genutzte Eigentümer, die von Gemeinde zu Gemeinde stark variieren
- Die Kosten für die delegierte Mietverwaltung (Maklergebühren, laufende Verwaltungshonorare, Mietausfallversicherung), die einen erheblichen Teil der erhaltenen Mieten ausmacht
- Die Mietausfälle, d.h. die Zeiten ohne Mieter zwischen zwei Mietverträgen, deren Dauer von der Marktsituation vor Ort abhängt
- Die laufenden Instandhaltungsarbeiten und die Anpassungen an Normen, insbesondere die, die mit dem DPE zusammenhängen
Die Nettorendite nach Kosten und Steuern ist der einzige zuverlässige Indikator, um zwei Projekte miteinander zu vergleichen. Ein Objekt, das zu einem attraktiven Preis in einer Stadt mit geringer Mietnachfrage angeboten wird, kann eine niedrigere Nettorendite erzielen als ein teureres Objekt in einem angespannten Gebiet.
Mietbesteuerung: Das richtige Regime vor dem Kauf wählen
Das steuerliche Regime, das auf Mieteinnahmen anwendbar ist, hängt von der Art der Vermietung (unmöbliert oder möbliert) und der Höhe der erhaltenen Mieten ab. Diese Wahl hat direkte Auswirkungen auf das netto aus der Transaktion generierte Einkommen.
Unmöblierte und möblierte Vermietung
Bei unmöblierter Vermietung unterliegen die Mieteinnahmen dem progressiven Steuersatz der Einkommensteuer. Das Mikro-Immobilienregime (Pauschalabzug) gilt unter einer bestimmten Schwelle an Jahresmieten, während das reale Regime die Abzüge der tatsächlichen Kosten und der Zinsen ermöglicht.
Bei möblierter Vermietung ermöglicht der LMNP-Status eine buchhalterische Abschreibung des Objekts, was die steuerliche Bemessungsgrundlage reduziert. Eine Reform des Regimes für möblierte Wohnungen wird erwartet, und die Bedingungen könnten sich ändern. Jedes heute gestartete Projekt zur möblierten Vermietung muss dieses regulatorische Risiko berücksichtigen.
Simulieren, bevor Sie unterschreiben
Den Nettogewinn nach Steuern zwischen unmöblierter Vermietung im realen Regime und möblierter Vermietung im LMNP-Regime über die geplante Haltedauer zu vergleichen, gehört zu den Schritten, die vor der Unterzeichnung des Vorvertrags durchgeführt werden müssen. Ein Unterschied im Steuermodell kann die Rentabilität eines gleichen Objekts umkehren.
Lage des Objekts: Das Kriterium, das alles andere bestimmt
Die Mietnachfrage einer Stadt bestimmt sowohl die Höhe der anwendbaren Miete, die Dauer der Leerstände zwischen zwei Mietern als auch die Aussicht auf Wertsteigerung beim Wiederverkauf. Ein hochwertiger Standort in einer dynamischen Stadt kompensiert oft einen höheren Kaufpreis pro Quadratmeter.
Drei konkrete Elemente, die vor einer Verpflichtung überprüft werden sollten:
- Die Nähe zu Verkehrsanbindungen, Geschäften und Dienstleistungen (Schulen, Gesundheit), die die Mietnachfrage beeinflusst
- Die laufenden oder geplanten städtebaulichen Projekte (neue Verkehrsverbindung, Quartiersanierung), die den Wert des Objekts beeinflussen können
- Die durchschnittliche Leerstandsquote im Sektor, die bei den lokalen Wohnobservatorien erhältlich ist
Ein schlecht gelegenes Objekt in einer attraktiven Stadt bleibt eine schlechte Investition. Die genaue Lage (Viertel, Straße, Etage) ist ebenso wichtig wie die Stadt selbst.
Der Markt für Mietinvestitionen im Jahr 2024 erfordert, dass Finanzierung, DPE-Beschränkungen, Besteuerung und Lage in einer einzigen Berechnung zusammengeführt werden. Rentable Transaktionen existieren, aber sie erfordern eine vorherige zahlenbasierte Analyse, nicht eine Entscheidung, die nur auf dem Kaufpreis oder dem Versprechen einer Bruttorendite basiert.
