Man öffnet ein Dutzend Tabs, scrollt durch Hunderte Immobilienanzeigen und weiß nach einer Stunde nicht mehr, ob die helle Dreizimmerwohnung auf der ersten oder der dritten Website war. Bei der Online-Wohnungssuche mangelt es selten an Angeboten. Das Problem ist die Auswahl: zu wissen, worauf man vor dem Anklicken achten sollte, was vor einer Besichtigung zu prüfen ist und was man ohne Bedauern aussortieren kann.
Energieausweis und Risikobericht: zwei Prüfungen vor der Besichtigung
Schon bevor man die Quadratmeterpreise vergleicht, spart man Zeit, wenn man Anzeigen mit rechtlichen Problemen aussortiert. Seit dem 1. Januar 2025 erfüllen Wohnungen der Energieeffizienzklasse G nicht mehr die Anforderungen an eine angemessene Unterkunft, die für die betreffenden Mietverträge im französischen Mutterland gelten. Wohnungen der Klasse F folgen ab 2028, anschließend die der Klasse E ab 2034.
Wer eine langfristige Mietwohnung sucht, sollte wissen: Für eine auf einem Immobilienportal angebotene Wohnung der Klasse G darf kein neuer Mietvertrag mehr abgeschlossen werden. Wer das Energielabel und das Datum des Energieausweises prüft, vermeidet Besichtigungstermine für eine Wohnung, die nicht legal vermietet werden kann.
Ein weiterer oft vernachlässigter Punkt ist der Risikobericht. Bei den betreffenden Immobilien muss die Anzeige auf die Informationen von Géorisques verweisen. Das Dokument, das bei der ersten Besichtigung ausgehändigt wird, darf nicht älter als sechs Monate sein. Auf der Website von Géorisques kann man die Risiken selbst für eine Adresse oder ein Grundstück abfragen – nicht nur für die Gemeinde. So erhält man ein deutlich genaueres Bild der natürlichen oder industriellen Risiken.
Beim Kauf schließt ein schlechtes Energielabel den Verkauf nicht aus. Für die betreffenden Wohnungen der Klassen E, F oder G kann jedoch ein gesetzlich vorgeschriebenes Energieaudit erforderlich sein. Darin werden die voraussichtlichen Renovierungsarbeiten beziffert – ein Faktor, der sich unmittelbar auf das Gesamtbudget des Vorhabens auswirkt.
Kriterien für die Immobiliensuche: Prioritäten setzen, um den Überblick zu behalten
Die meisten Ratgeber empfehlen, eine Liste mit den eigenen Kriterien zu erstellen. Entscheidend ist jedoch, sie danach zu ordnen, was zum Ausschluss führt. Ein unverhandelbares Kriterium (Höchstbudget, Pendelzeit, Anzahl der Schlafzimmer) dient als strenger Filter: Jede Anzeige, die es nicht erfüllt, wird sofort aussortiert.
Mit den nachrangigen Kriterien (Etage, Balkon, Keller, Parkplatz) vergleicht man anschließend die verbleibenden Angebote. Wer diese beiden Ebenen klar voneinander trennt, reduziert die Zahl der zu prüfenden Anzeigen schon in den ersten Minuten drastisch.
Damit man bei der Suche auf mehreren Websites den Überblick behält, kann man die Immobilienanzeigen von Vènerie Immo entdecken und deren Filter mit denen allgemeiner Immobilienportale vergleichen. Jede Plattform ordnet ihre Kriterien anders. Manche ermöglichen eine Filterung nach Energieeffizienzklasse oder der Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, andere nicht.
Das realistische Budget für Miete oder Kauf
Bei Mietwohnungen gilt die oft genannte Faustregel, dass die Miete nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen sollte, weiterhin als nützlicher Richtwert. Sie berücksichtigt jedoch weder die Nebenkosten noch die Hausratversicherung oder die tatsächlichen Energiekosten der Wohnung. Wer Miete, Nebenkosten und geschätzte Energiekosten zusammenrechnet, erhält ein verlässlicheres monatliches Budget.
Beim Kauf ist der in der Anzeige genannte Preis nur ein Teil der Kosten. Notargebühren, mögliche im Energieaudit aufgeführte Arbeiten und die Kosten des Immobilienkredits ergeben zusammen das Gesamtbudget. Wer seine Kreditwürdigkeit prüft, bevor er sich die Anzeigen ansieht, vermeidet Besichtigungen von Immobilien, die außerhalb der eigenen finanziellen Möglichkeiten liegen.
Immobilienanzeigen online lesen: Was der Text verschweigt
Eine gut formulierte Anzeige hebt die Vorzüge der Wohnung hervor. Was in der Beschreibung fehlt, ist oft aufschlussreicher als das, was darin steht.
- Kein Hinweis auf den Energieausweis oder ein Energielabel ohne Ausstellungsdatum: Die Energieeffizienzklasse kann sich seit der letzten Bewertung geändert haben, und ein älterer Energieausweis spiegelt die aktuelle Energieeffizienz der Wohnung nicht unbedingt wider.
- Fotos, auf denen weder das Bad noch die Küche zu sehen sind: In diesen Räumen fallen oft die kostspieligsten Arbeiten an. Fehlen sie in der Bildergalerie, sollte man vor einer Besichtigung beim Eigentümer oder bei der Agentur nachfragen.
- Die Angabe „renovierungsbedürftig“, ohne die Arbeiten näher zu beziffern: Beim Kauf kann damit ein einfacher Anstrich ebenso gemeint sein wie eine umfassende Sanierung. Zusammen mit dem Energielabel liefert diese Angabe einen ersten Hinweis auf den tatsächlichen Umfang der Arbeiten.
- Die Lage wird anhand der Fahrzeit statt einer genauen Adresse beschrieben: Wer die genaue Adresse auf einer Karte überprüft, kann feststellen, wie nah öffentliche Verkehrsmittel, Geschäfte und andere Einrichtungen tatsächlich sind.
Suchaufträge und Organisation: die Suche systematisch angehen
Bei einem angespannten Markt reicht es nicht, die Anzeigen einmal pro Woche zu prüfen. Attraktive Immobilien sind oft innerhalb weniger Tage vergeben. Wer auf zwei oder drei Websites Suchaufträge mit seinen unverhandelbaren Kriterien einrichtet, erhält neue Anzeigen, ohne jedes Portal manuell aktualisieren zu müssen.
Um den Überblick über bereits geprüfte Anzeigen zu behalten, genügt eine einfache Tabelle mit Adresse, Preis, Wohnfläche, Energieeffizienzklasse und einer Spalte für „Anmerkungen“. So lassen sich doppelte Einträge vermeiden – dieselbe Immobilie wird oft auf mehreren Plattformen mit unterschiedlichen Fotos angeboten – und die Angebote leichter vergleichen, bevor man Besichtigungen vereinbart.
Bei der Besichtigung: Angaben aus der Anzeige überprüfen
Bei der Besichtigung lässt sich prüfen, was eine Anzeige nicht zeigen kann: den Zustand der Gemeinschaftsbereiche, den Geräuschpegel, den tatsächlichen Lichteinfall zu verschiedenen Tageszeiten und mögliche Feuchtigkeit. Wer Fotos macht und seine Beobachtungen sofort notiert, verhindert, dass die Eindrücke verschwimmen, wenn an einem Tag mehrere Besichtigungen anstehen.
Bei der ersten Besichtigung stets den Risikobericht und den vollständigen Energieausweis anzufordern – nicht nur das Energielabel – ist keine übertriebene Vorsicht. Vermieter oder Verkäufer sind gesetzlich dazu verpflichtet, diese Unterlagen bereitzustellen, und künftige Bewohner haben ein Recht darauf.
Bei der Online-Wohnungssuche kommt es weniger darauf an, wie viele Anzeigen man sich ansieht, als darauf, wie sorgfältig man sie im Vorfeld filtert. Ein geprüfter Energieausweis, klar priorisierte Kriterien und die aufmerksame Lektüre jeder Anzeige verringern die Zahl unnötiger Besichtigungen und erhöhen die Chancen, den passenden Wohnraum zu finden.
